Biến động đất nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia

 Sử dụng đất đai sở hữu hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia để ý và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình vững mạnh của xã hội, con người đã xác lập quyền mang đất đai và đất phát triển thành hàng hóa.

Tổng quát về giá đất

khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 mang qui định: “Giá nhà đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên 1 đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. sở hữu thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã sở hữu sự tổng quát hóa khái quát về giá đất hơn trước, để phù hợp mang sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện định nghĩa, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu thị mặt giá trị của quyền mang đất đai. 

Thẩm định những quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành

một. Nguyên tắc, bí quyết định giá đất
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, cách thức định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thích hợp với giá đất đa dạng trên thị trường của loại đất sở hữu cộng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối sở hữu các nơi mang đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập trong khoảng việc sử dụng đất; cùng 1 thời điểm, các thửa đất liền kề nhau sở hữu cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập trong khoảng việc sử dụng đất tương tự như nhau thì với mức giá như nhau. Nguyên tắc này tạo điều kiện cho việc định giá đất sát thực tiễn, tránh tình trạng hiện diện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, 5 bí quyết xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: bí quyết so sánh trực tiếp[1]; phương pháp chiết trừ[2]; cách thức thu nhập[3]; cách thức thặng dư [4]và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất[5]. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so sở hữu trước kia chỉ sử dụng 2 cách thức so sánh trực tiếp và thu thập. do đó, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp có thị trường và khả năng sinh lời.
Giá đất gây cho trên thị trường là 1 quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị phần. Việc Nhà nước quy định hoặc thống nhất giá đất phù hợp giá đất trên thị phần cũng là 1 bước đổi mới tiến bộ, làm cho một ngữ cảnh không có nguy cơ tham nhũng, một môi trường sinh hoạt kinh tế bình đẳng.
2. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 
giả dụ Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa những chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm 1 lần đối sở hữu từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp thức giấc xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Bổ sung quy định đối sở hữu trường hợp những địa phương không quyết định được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành thị trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ thống nhất. khi giá đất thị trường gia tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho thích hợp. Việc quy định về khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại những điều 6, 7, 8, 9 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP của chính phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ sở hữu những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối sở hữu từng địa phương nhất định.
Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo nên tính an cư của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định những nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản hai[6] Điều 114 Luật Đất đai 2013. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị phần sở hữu biến động tăng hoặc giảm 20% so mang bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối có một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho gần như các mục đích như quy định trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường lúc Nhà nước thu hồi đất. UBND cấp tỉnh thỏa thuận giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối có những trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4[7] Điều 114 Luật Đất đai 2013. Giá đất cụ thể đóng 1 chức năng cần thiết đối với việc chấp hành nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ cần thiết để tính tiền bồi thường đất lúc Nhà nước thu hồi sao cho thích hợp nhất với giá đất thực tiễn. Đối sở hữu các nơi chưa với giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa những tỉnh giấc, tỉnh thành, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh tuân thủ theo hướng dẫn của cơ quan mang nhiệm vụ xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập to lớn hiện giờ, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh mang điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại mang sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
3. tư vấn xác định giá đất
Luật Đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan phân tích giá đất, vị trí của trả lời giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê giải đáp để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116). Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, nhiệm vụ của giải đáp giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp sở hữu đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về giải đáp giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn có giá đất đưa ra, sở hữu thể thuê tổ chức trả lời giá đất độc lập.Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là các quy định thiết thực, giải quyết nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, lợi quyền của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo an cư xã hội; thích hợp có quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai

1. Đối sở hữu việc thu tiền sử dụng đất 
từ trước đến nay, mức giá thu tiền sử dụng đất luôn là 1 trong những chỉ tiêu tác động đến việc những chủ thể đi đăng kí quyền sử dụng đất, bởi vì chi phí tài chính cho thủ tục hành chính thì ít, nhưng tiền nộp sử dụng đất thì không hề nhỏ. hiện nay, khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh giấc ban hành đã thu hẹp phạm vi áp dụng. Khung giá đất đã được quy định chi tiết và cụ thể hơn, thích hợp có từng vùng. Điều này cũng phần nào tăng cao sự tự giác đi đăng kí đất và nộp tiền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. 
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về thu tiền sử dụng đất. Mà theo đó, sở hữu các quy định rõ ràng về thu tiền sử dụng đất sở hữu từng mục đích cụ thể, như: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Thu tiền sử dụng đất lúc công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối có đất đã sử dụng ổn định trong khoảng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không sở hữu một trong các loại hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất lúc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối mang đất đã sử dụng trong khoảng ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy má quy định tại khoản một Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, tư nhân đối mang đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Thu tiền sử dụng đất lúc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, tư nhân đối có đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc vì lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận. các quy định này giúp công việc thu tiền sử dụng đất được rõ ràng và dễ dàng, vừa làm cho gia tăng nguồn thu tài chính trong khoảng đất đai vừa giúp chủ thể sở hữu thể chiếu theo điều luật này để chọn lọc thích hợp trong việc chuyển mục đích sử dụng đất. 
2. Đối sở hữu việc thu tiền thuê đất
Vấn đề thu tiền thuê đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và quy định chi tiết trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (viết tắt Nghị định 46/2014/NĐ-CP). Theo đó, Nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất bởi vì Nhà nước quy định để tính số tiền người thuê đất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị phần. Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định: “...Đối có đất thuộc con đường, trung tâm thương mại, dịch vụ… thì căn cứ vào thực tiễn địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất 1 năm nhưng tối đa không quá 3%. Đất ở vùng sâu, vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp... UBND cấp thức giấc thỏa thuận tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%...”. sở hữu thể thấy, giá đất được lấy khiến cho mốc cơ bản để quy đổi ra giá thuê của các loại đất khác nhau. Điều này không chỉ giúp người thuê đất với thể dự liệu trước về số tiền cần phải trả, trên cơ sở đó với sự chuẩn bị tốt hơn trước khi thuê đất, đồng thời còn giúp họ có những hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh. bên cạnh đó, nếu như căn cứ vào giá đất pháp luật quy định thì giá thuê đất sẽ thấp hơn gần như so sở hữu việc xác định giá thuê dựa trên giá thị trường. Điều này, mang lại lợi ích cho người thuê đất, khuyến khích họ thuê đất. Đồng thời, giảm bớt số lượng đất bỏ hoang, đất không sử dụng hoặc sử dụng không phù hợp lợi ích của quốc gia. 
3. chấp hành các nguồn thu tài chính về đất đai từ thuế và lệ phí 
-Về lệ phí:
+Nộp lệ phí địa chính: Đây là lệ phí phải nộp lúc khiến hồ sơ đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. sở hữu thể thấy, lệ phí này không phụ thuộc vào giá đất.
+Nộp lệ phí trước bạ nhà đất: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp khi chấp hành việc đăng kí quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ. Giá đất bởi vì UBND cấp thức giấc ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ hoặc ví như đất mua sắm theo phương án đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ là giá thực tại ghi trên hóa đơn sắm hàng. Như vậy, lệ phí trước bạ (đối sở hữu đất không sắm bằng phương hướng đấu giá, đấu thầu) chịu sự tác động lớn của giá đất bởi vì pháp luật quy định.
-Các khoản thu tài chính về đất đai trong khoảng thuế: Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế sử dụng đất. Đối với khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá đất sở hữu biến động thì cũng không ảnh hưởng tới khoản thu này, do, căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp dựa vào: Diện tích; Hạng đất; Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập trong khoảng chuyển quyền sử dụng đất là 1 trong các khoản tiền cần lưu ý thu trong khoảng các giao dịch dân sự với liên quan tới đất đai vào ngân sách nhà nước. Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. từ đó mang thể đưa đến kết luận giá đất là một trong những căn cứ vô cùng cần thiết để xác định được thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhờ xác định được giá đất mà nhà nước có thể thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước. 
4. Tiền phạt đối có những hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước lúc gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai 
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng khiến cho căn cứ: Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất. Ngày 10/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong ngành nghề đất đai, thay thế cho Nghị định 105/2009/NĐ-CP. So có những quy định cũ về xử phạt vi phạm hành chính trong ngành nghề đất đai, Nghị định 102/2014/NĐ-CP đã với đổi thay đáng kể, nhiều quy định cụ thể, đối sở hữu từng hành vi vi phạm, bổ sung cách thức khắc phục hậu quả. 
Theo đó, những hình hình thức xử phạt chính bao gồm: cảnh cáo, phạt tiền. Tại Chương II Nghị định quy định mức phạt cụ thể đối sở hữu từng hành vi vi phạm như trong khoảng 02 triệu đồng tới 20 triệu đồng đối có hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền cho phép sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng. Đối mang hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước với thẩm quyền cho phép sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 30 triệu đồng. Như vậy, ta có thể thấy giá đất không ảnh hưởng đến mức tiền phạt đối có các sinh hoạt vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước lúc gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.

Thực trạng và kiến nghị

1.Thực trạng
dù rằng Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tại bây giờ qua tìm hiểu của tác giả, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp thức giấc đều thấp hơn giá đất trên thị phần khá nhiều. không những thế, nhiều địa phương nhất là những đô thị lớn đều nghĩ rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn bởi vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp. Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý đối sở hữu quá trình gây cho quyết định giá đất phù hợp thị trường. Cụ thể là chưa sở hữu quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất thích hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào với thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào với thẩm quyền đáp ứng tranh chấp về giá đất và cơ quan nào với thẩm quyền đáp ứng khiếu nại về giá đất. Đây chính là các nguyên nhân chính hình thành tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, khiến tổn hại về kinh tế trong quá trình tập trung đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất.
bởi chưa mang quy định cụ thể về thứ tự xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh giấc đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại phần nhiều trường hợp đều với mô tả nặng về áp đặt giá đất theo thống nhất hành chính, thiếu thích hợp có các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường. Tại phần đông các Công trình đều chưa đạt được tính đồng thuận của các người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. sinh hoạt cung ứng dịch vụ định giá đất lớn mạnh khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa mang hành lang pháp lý để quản lý thỏa thuận. hiện tại, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cộng có thẩm quyền quản lý dịch vụ này theo các khung pháp luật khác nhau và những quy định cụ thể khác nhau.
với thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức. Trên hiệp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực !. hiện nay, chỉ với kết quả đấu giá đất trong chấp hành nghiêm chỉnh là phản ánh đúng giá thị phần. các trọng tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị phần qua thông tin gián tiếp từ những trọng tâm môi giới, trên những trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự đến mặc cả giá sở hữu các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra đầu tiên là Nhà nước thất thu thuế và những rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản.
Giá đất quá cao so có giá những hàng hóa khác. Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho vững mạnh kinh tế, chuyển dịch đất đai chuyên dụng cho công nghiệp hóa, đường phố hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động. Nhà nước hiện tại sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt các khó khăn bởi vì giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế phù hợp. Luật thuế có liên quan đến đất đai thường được xem xét riêng biệt, không gắn mang pháp luật đất đai nên tạo nên nhiều bất cập trong chính sách thuế. Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn hình thành nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân sở hữu liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng.
hai. Kiến nghị đổi mới chính sách
trong khoảng các nghiên cứu ở trên với thể đặt ra việc đổi mới khung pháp lý về quản lý giá đất như sau:
1 là, để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai, Nhà nước cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính về đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Mà theo đó, khung giá đất không cần lưu ý được luật hóa. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, bí quyết xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị phần. Bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời lúc thị phần với biến động lớn và đồng thời khiến căn cứ để xác khái niệm vụ tài chính, tính bồi thường lúc Nhà nước thu hồi đất và những tiêu chí khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh thống nhất giá đất cụ thể...Có như vậy mới khắc phục được tình trạng tham nhũng trong khoảng đất đai và tình trạng khiếu kiện về đất đai tồn tại dai dẳng trong khoảng nhiều năm qua.
hai là, bảo đảm sự đồng bộ và thỏa thuận cao có tầm nhìn dài hạn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và lĩnh vực quốc phòng- an ninh, trong khoảng đó Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất "sạch" để đấu giá. thực hiện đấu thầu những Công trình mang sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương pháp chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối có những đối tượng sở hữu nhu cầu sử dụng đất…Song song sở hữu việc định giá đất sát có giá thị phần, việc chống thất thu từ đất phải được chú trọng để khắc phục tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; sở hữu cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng. tìm tòi áp dụng quyền “tiên mãi” của Nhà nước sở hữu những giao dịch đất đai đã được áp dụng ở nhiều nước, theo đó các hợp đồng giao dịch phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước và Nhà nước có quyền mua sắm trước tiên. Trong trường hợp Nhà nước không sắm thì giao dịch mới được tiến hành tiếp. Như vậy sẽ không với việc khai báo gian dối giá trị hiệp đồng để trốn thuế. Trong hoàn cảnh Việt Nam hiện giờ, quyền này chỉ nên áp dụng tại các con đường tăng trưởng (loại 3 trở lên) và vùng quy hoạnh thành khu đô thị lớn mạnh để tránh đi những phức tạp trong triển khai tại các nơi dân trí còn thấp.
Ba là, tạo hành lang pháp lý đối sở hữu việc định giá đất thích hợp thị trường trong những trường hợp không áp dụng giá đất bởi vì Nhà nước quy định
hiện nay, Chính phủ đã quy định 5 bí quyết định giá đất như đã đề cập ở phần trên, Bộ Tài chính đã ban hành tiêu chuẩn quốc gia về định giá đã quy định bổ xung 2 bí quyết định giá nữa là cách thức chi phí và cách thức lợi nhuận. Trên thực tiễn, bí quyết thu nhập đang được áp dụng để định giá đối với đất nông nghiệp tạo nên giá đất nông nghiệp được xác định rất thấp, thấp hơn giá đất nông nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại các khu dân cư hoặc tại những khu vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp. Chính phủ đã quy định tăng cường phần hỗ trợ (lớn hơn phần được bồi thường) đối có nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, nhưng nhiều người bị thu hồi đất nông nghiệp vẫn chưa chấp thuận. Mặt khác, trên thực tế đang có nhiều bí quyết định giá mới (dưới dạng cải tiến các phương pháp định giá hiện hành) sẽ khó với thể được áp dụng vào thực tiễn. Ở phần lớn các nước, pháp luật có quy định trên nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá quy định chuẩn định giá, bao gồm cả bí quyết định giá sao cho thích hợp chuẩn quốc tế hoặc chuẩn khu vực.
Như vậy, giải pháp đưa ra là giao cho Hiệp hội định giá quy định về quy chuẩn định giá, bao gồm cả cách thức định giá. hiện tại, Việt Nam chưa quen có cơ chế giao cho các hiệp hội nghề nghiệp với thẩm quyền quyết định về tiêu chuẩn nghề nghiệp, các thẩm quyền này vẫn giao cho cơ quan hành chính của Nhà nước do nghĩ rằng những hiệp hội nghề nghiệp không đủ năng lực. Cách tư duy này cần được đổi mới cho phù hợp mang cách quản lý phổ cập hiện tại trên thế giới.
Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là hoàn chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất. ngày nay ở Việt Nam, dịch vụ định giá đất đai và bất động sản bởi những trọng tâm định giá thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá chấp hành. các doanh nghiệp được phép hành nghề định giá lúc có đủ số lượng định giá viên được cấp phép hành nghề (theo quy định của Bộ Tài chính là 3 định giá viên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là hai định giá viên).
hiện nay, cơ quan sở hữu thẩm quyền ban hành các thống nhất cuối cộng về giá đất là UBND cấp thức giấc, kể cả trường hợp sở hữu tranh chấp hoặc khiếu nại về giá đất. Đây là 1 cơ chế không tạo được tính thích hợp, trung lập và công bằng trong định giá đất. những cơ quan hành chính thường nghiêng về lợi quyền của Nhà nước hơn là nghiêng về quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Trên hạ tầng kinh nghiệm của các nước, giải pháp đưa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng để quyết đinh giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh giấc quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh). Hội đồng cấp tỉnh giấc mang thẩm quyền: ban hành quyết định về giá đất đai, bất động sản; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc gia mang thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất bởi Hội đồng cấp tỉnh giấc quyết định; giải quyết lần cuối đối có tranh chấp giá đất đai, bất động sản; thống nhất cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, bất động sản. Điều cần lưu ý là thành phần của Hội đồng phải bao gồm chủ yếu là các định giá viên mang cấp hạng cao. Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và giảm khiếu kiện của dân về giá đất.
Việc tuyển lựa tổ chức nào cung ứng dịch vụ định giá cần phải công khai và dựa trên cơ sở của sự đồng thuận giữa các bên sở hữu liên quan. hồ hết giấy má được gửi cho Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp thức giấc để quyết định. Điều tiết giá đất cho phù hợp có nhu cầu phát triển của từng giai đoạn là vai trò của bộ máy quản lý. Cho tới nay, công cụ được sử dụng là điều chỉnh quan hệ cung - cầu về đất phê chuẩn quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh những sắc thuế sở hữu liên quan đến đất đai nhằm điều tiết lợi ích. Kinh nghiệm ở nhiều nước khác cho thấy “thuế cao thì giá đất thấp mà thuế thấp thì giá đất cao”.
Tóm lại: có thể nói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lí nhà nước về đất đai. Khẳng định đất sở hữu giá nghĩa là thừa nhận quyền sử dụng đất là 1 loại hàng hóa đặc thù. Việc định giá đất theo quy định pháp luật hiện hành và sự tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai vẫn phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện có mục đích đảm bảo lợi quyền của Nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất.

ThS.LS Lê Văn Sua

[1] phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất duyệt việc thẩm định mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

[2] bí quyết chiết trừ là bí quyết định giá đất đối có thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền sở hữu đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
[3] bí quyết thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân 1 năm trên một đơn vị diện tích đất so sở hữu lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương nghiệp nhà nước mang mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp thức giấc.
[4] bí quyết thặng dư là cách thức định giá đất đối có thửa đất mang tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

[5] cách thức hệ số điều chỉnh giá đất là cách thức định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất bởi Ủy ban nhân dân thức giấc, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

[6] Bảng giá đất được sử dụng để khiến cho căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất lúc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, tư nhân đối có phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối có phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước lúc gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối có trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất sở hữu thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất sở hữu thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
[7] Giá đất cụ thể được sử dụng để khiến căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất lúc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tư nhân đối mang phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong khoảng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối sở hữu phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, tư nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất mang thu tiền sử dụng đất không duyệt y hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối có tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất lúc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất sở hữu thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối sở hữu trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường lúc Nhà nước thu hồi đất.

Xem thêm :Biến động nhà đất: Nguy cơ cao vỡ bong bóng nhà đất