Quý khách nhà phải làm thế nào với đất chưa được đăng ký giá nhà đất? những phận sự tài chính khi được chuyển nhượng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa
luật sư, Tôi có dự định mua một căn nhà cấp 4 trong hẻm tại phường
Bình Chiểu, quận Thủ Đức. thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
như sau:
I-Thửa
đất được quyền sử dụng
-
Diện tích: 46,5 m2
-
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 46,5 m2. Sử dụng chung: không
-
Mục đích sử dụng đất: Đất ở tại đô thị
-
Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài
-
Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao đất mang thu tiền sử dụng đất
II-
Tài sản gắn liền với đất. Nhà ở vách gạch, mái tôn, 1 tầng,
diện tích xây dựng 6,8 m2, tổng diện tích sử dụng 6,8 m2. Theo hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền sở hữu đất 16/8/2006. Ngày cấp sổ 3/11/2006.
Nhưng trên thực tại diện tích căn nhà là 40 m2 (trong giấy
chứng nhận chỉ 6,8 m2). Vậy sở hữu trường hợp của tôi, ví như mua căn
nhà này thì mang hợp
pháp không, tôi với thể xin cấp giấy cho phần diện tích
nhà chênh lệnh không và tôi phải đóng thêm phần phí hoặc thuế nào, mức phí cao
không. Tôi xin cảm ơn luật sư.
Luật sư tư vấn:
Cám
ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng giải đáp trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. với thắc
mắc của bạn, Công ty LUẬT
DƯƠNG GIA xin được đưa
ra quan điểm giải đáp của mình như sau:
ví như mua căn nhà này thì với hợp pháp không?
Theo thông tin bạn cung ứng, bạn muốn mua căn
nhà cấp 4 tại phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức, với Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền có đất có những thông báo như sau: Diện tích đất với hình
thức sử dụng riêng là 46,5 m2 (không có diện tích sử dụng chung); Tài sản gắn
liền mang đất
là căn nhà một tầng mang tổng
diện tích là 6,8 m2 theo giao kèo chuyển nhượng ngày 16/8/2006. Ngày cấp
sổ 3/11/2006. tuy nhiên, thực tế, ngày nay ngôi nhà này với diện
tích 40 m2.
Trong
trường hợp này, có thể thấy chủ với căn
nhà trước đây đã mang hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
16/8/2006. Vào thời điểm này, căn nhà một tầng này sở hữu diện tích 6,8 m2 như đúng thông báo trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền mang đất. không những thế,
trong quá trình sử dụng, chủ sở hữu mang thể
xây dựng mới lại căn nhà với diện tích xây dựng cho phép trong diện
tích đất của mình, nhưng vẫn chưa đăng kí biến động đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
(theo khoản 4 Điều 95Luật Đất đai năm 2013):
“Đăng
ký biến động được chấp hành đối có trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà sở hữu đổi thay sau đây:
a)
Người sử dụng đất, chủ có tài sản gắn liền với đất chấp
hành những quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, hưởng
lợi, tặng
cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền sở
hữu đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền mang đất;
b)
Người sử dụng đất, chủ có tài sản gắn liền có đất được phép đổi tên;
c) sở
hữu đổi
thay về hình dạng, kích thước, diện tích, số
hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) mang đổi
thay về tài sản gắn liền có đất so có nội dung đã đăng ký;
đ)
Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) mang đổi
thay thời hạn sử dụng đất;
g)
Chuyển trong khoảng hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất mang thu tiền sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
h)
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền mang đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử
dụng đất chung, quyền sở
hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i)
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền sở
hữu đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình
hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ mang tài sản chung gắn liền mang đất;
k) đổi
thay quyền sử dụng đất, quyền mang tài sản gắn liền sở
hữu đất theo kết quả hòa giải thành về tranh
chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp mang thẩm quyền công nhận; quyết
định trong giao
kèo thế chấp để xử lý nợ; quyết
định của cơ quan nhà nước sở
hữu thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về
đất đai, thỏa
thuận hoặc bản án của Tòa án nhân dân, thống
nhất thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;
l)
Xác lập, đổi
thay hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa
đất liền kề;
m) sở
hữu thay
đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất).
Như
vậy, giả dụ bạn dự định mua sắm ngôi nhà này, thì theo quy đinh pháp
luật, ngôi nhà này vẫn hợp pháp. Bạn có thể khuyên tôi họ đăng ký biến động về sự đổi thay diện tích ngôi nhà này.
Tôi có thể xin cấp giấy cho phần diện tích nhà chênh lệnh không? Và tôi phải đóng thêm phần phí hoặc thuế nào, mức phí cao không?
Theo
khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Trường
hợp sở hữu sự chênh lệch diện tích
giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm với thủ tục về quyền sử dụng đất, không sở hữu tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề
thì lúc cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn
liền sở hữu đất diện tích đất được xác
định theo số liệu đo đạc thực tiễn.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn nếu như sở hữu.
Trường
hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất sở
hữu thay
đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm mang giấy
tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tiễn nhiều hơn diện tích ghi trên giấy
tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất theo quy định tại Điều 99 của Luật
này”.
Như
vậy, theo quy định trên với 2 trường
hợp:
Trường
hợp1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm sở hữu thủ tục về quyền sử dụng đất.
Để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần với 2 điều kiện: Sự chênh lệch diện tích
giữa số liệu đo đạc thực tiễn sở hữu số liệu ghi trên hồ sơ mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so có ranh giới thửa đất tại thời điểm mang hồ sơ về quyền sử dụng đất, và không có tranh
chấp có đất
liền kề thì sẽ được cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang các số liệu thực tiễn đo đạc được. Người sử dụng đất không
phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu như với.
ví như bạn thuộc trường hợp này, đáp ứng hai điều
kiện nêu trên, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liền mang đất.
Đồng thời bạn không phải nộp tiền sử dụng đất so mang khoản
chênh lệch này.
Trường
hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có sự đổi thay so có ranh giới thửa đất tại thời điểm mang thủ tục.
Trong
trường hợp này, sự đổi thay với phần
chênh lệch nhiều hơn so sở hữu tại thời điểm sở hữu giấy tờ, thì diện tích chênh lệch nhiều
hơn) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền mang nhà
ở và tài sản khác gắn liền có đất theo quy định tại Điều 99 của Luật
Đất đai năm 2013.
Theo
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
“1. Nhà
nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền mang nhà ở và tài sản khác gắn
liền mang đất cho các trường hợp sau đây:
a)
Người đang sử dụng đất sở
hữu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền mang đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b)
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong
khoảng sau ngày Luật này sở
hữu hiệu lực thi hành;
c)
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được hưởng
lợi, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất lúc xử lý giao
kèo thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
d)
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối mang tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc thống
nhất của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết
định giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước sở
hữu thẩm quyền đã được thi hành;
đ)
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e)
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu khoa
học cao, khu kinh tế;
g) khách
hàng nhà ở, tài sản khác gắn liền có đất;
h)
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; nhà
đầu tư nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước;
i)
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc những thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách,
hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k)
Người sử dụng đất chỉ
định cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất.
hai. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Bạn
thuộc trường hợp các bạn nhà, tài sản khác gắn liền với đất,
nên bạn thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất.
Về những phận sự tài chính khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đó là:
+
Thuế thu nhập tư nhân, là trách nhiệm của bên chuyển nhượng nhưng giả dụ các bên mang quyết định về việc bên nhận chuyển nhượng đóng
thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện phận sự này. Căn cứ theo Điều 14 Luật thuế thu
nhập cá nhân thì thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các đối tác thống nhất trong giao kèo chuyển nhượng.
+ Lệ
phí trước bạ là trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy
định tại Điều 6, Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3, Thông tư 34/2013/TT-BTC
quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban
hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Điều
12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển
nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá
chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá bởi Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được
xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy
ban nhân dân cấp thức giấc quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Lệ
phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền mang nhà
ở và tài sản khác gắn liền mang đất quy định tại b3, Điểm b, khoản hai, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC
mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy
định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối
đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy
đối có cấp
mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào
giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, những nhân
chỉ mang quyền
sử dụng đất (không với nhà và tài sản khác gắn liền sở hữu đất) thì áp dụng mức thu tối đa không
quá 25.000 đồng/giấy đối có cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối có cấp
lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung.
+
Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định
tại a6, a7, điểm a, khoản hai, Điều 3, Thông
tư 02/2014/TT-BTC.
Như
vậy, việc bạn sở hữu thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với phần
chênh lệch đó và trách nhiệm tài chính tùy vào từng trường hợp nêu
trên.
Bạn với thể tham khảo tăng cường một số bài viết mang liên quan khác của Dương Gia:
- Quy định về trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất- Hỏi về giấy má và nghĩa vụ tài chính lúc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- giấy má đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền sở hữu đất
Xem thêm:
0 nhận xét:
Đăng nhận xét