Lãi suất thấp, giá nhà đất giảm biến động

Từ câu chuyện bùng nổ đầu cơ, kinh doanh thứ cấp cho đến các rủi ro của chính sách đang khiến thị trường bất động sản (BĐS) mang nguy cơ chững lại và hứng “điểm rơi” ngày càng nâng cao.

Bất động sản thời gian tới sẽ biến động như thế nào

Trong hai năm gần đây, thị phần BĐS đã được chứng minh sự hồi phục qua các con số ấn tượng mà phần lớn kết quả đó nhờ vào hàng loạt chính sách tháo gỡ và ổn định biến động nhà đất trong khoảng phía cơ quan quản lý Nhà nước phải kể đến như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Thông tư 36,…
Việc giữ lãi suất thấp trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định cũng góp phần rất lớn trong việc kích hoạt dòng tiền chảy vào thị trường BĐS, nhà đầu tư nhà cũng thuận lợi tiếp cận với nguồn vốn giá rẻ để chấp hành cơ hội mua nhà.
Song, bên cạnh những kết quả đạt được thì vẫn còn nhiều rủi ro đi kèm mà to lớn nhất chính là sự trở lại của đông đảo bộ phần đầu cơ, kinh doanh thứ cấp. Con số được Hiệp hội bất động sản TPHCM (HOREA) công bố năm 2015 gia tăng gấp 3 lần năm 2014 không làm cho nhiều người khỏi giật mình.

Nguyên nhân dẫn đến sự “bùng nổ” này 1 phần là vì chính sách ưu đãi cam kết từ phía chủ đầu tư và ngân hàng

Đa số Công trình sau lúc ký hợp đồng sắm bán có người dùng sẽ hoàn toàn không bị thu lãi suất trong suốt quá trình Dự án đang triển khai. những Dự án hiện giờ thường kéo dài 2-3 năm nên trong suốt thời gian đó, giới đầu cơ kỳ vọng với đủ thời gian để “sang tay” kiếm lời mà không quá áp lực vấn đề lãi vay
Rồi đến thời điểm này, chính sự bùng nổ trên đang đầy thị phần chung vào một rủi ro lớn. Theo thống kê của CBRE, năm 2015 khép lại có tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử của ngành bất động sản trong khoảng trước tới nay, ước tính đã tiêu thụ 36,160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Đáng chú ý là 1 phần to lớn lượng cung này dự kiến sẽ được bàn giao vào cuối năm 2016 và đầu năm 2017. Và điều này theo những chuyên gia là hết sức quan ngại do các thành phần đầu cơ lúc đó phải tìm cách thoát hàng “bằng mọi giá” ví như không muốn tiếp tục đóng 25% phần tiền còn lại và bắt đầu phải chịu các khoản lãi, phí trong khoảng phía ngân hàng (cần lưu ý tăng cường là theo HOREA thì phần lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp sử dụng vốn vay, chiếm 70-80% giá trị hợp đồng).
Đó là chưa kể, năm 2016 này dự kiến sẽ chào đón hơn 45,000 căn hộ từ 90 Dự án thuộc mọi phân khúc xét riêng cho TP.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các Dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ gia tăng tăng cường 20% so mang năm vừa mới đây – đây cũng là tầng lớp có mặt đầu cơ mạnh nhất.
mặc dầu nguồn cung gia tăng nhưng tỷ lệ tiêu thụ của năm 2016 theo CBRE tại tất cả các phân khúc được dự báo sẽ chậm hơn so có năm 2015. Đáng chú ý, nhu cầu còn được cảnh báo tiếp tục giảm trong 2 năm tiếp theo là 2017 và 2018.
trong khoảng các rủi ro đó, trưởng nhóm kinh doanh của tại 1 sàn giao dịch bất động sản to lớn tại TPHCM cho biết, nhân viên kinh doanh tại sàn đang được giao chỉ tiêu khiến cách nào phải bán hết sản phầm ra thị trường không nhanh nhất trong tháng 8 hoặc tháng 10 năm nay, vì sau đó dự kiến thị phần sẽ rất khó khăn, việc bán hàng không được kỳ vọng sẽ tiện lợi hay thậm chí là đứng lại.
tiếp nối rủi ro từ lãi suất…

Ngoài yếu đầu cơ đã nói ở trên, một nhân tố mà quý khách nhà cũng như chủ đầu tư đang e ngại đó chính là khả năng gia tăng lãi suất

Theo phân tích của chuyên gia phụ trách mảng đầu tư của 1 ngân hàng, kênh gửi tiền tiết kiệm 2 năm gần đây dù an toàn nhưng không còn đủ hấp dẫn để lôi kéo dòng tiền nhàn rỗi trong dân khi mà các kênh đầu tư khác như vàng đang an cư, bất động sản hồi phục và chứng khoán được kỳ vọng khởi sắc do thông tin như nới room hay Việt Nam gia nhập TPP. trong khi đó, chỉ cần khoảng qua, phát triển tín dụng ở lĩnh vực bất động sản đang tăng trưởng một cách mạnh mẽ (theo NHNN, tới cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so có cuối năm 2014) buộc các ngân hàng phải tìm cách gia tăng lượng tiền huy động. Và muốn thực hiện điều này thì chỉ còn giải pháp trọng yếu là gia tăng lãi suất tiền gửi.
thực tại thì thời gian gần đây, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại đã bắt đầu rục rịch gia tăng. Thậm chí mức lãi suất huy động cao ngày nay là trên 8% đã không còn là cá biệt nữa. Điều này rõ ràng sẽ tạo 1 áp lực lớn lên việc buộc những ngân hàng phải tăng lãi suất cho vay.
Nói dễ hiểu, khi những ngân hàng bổ xung giải ngân cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư đầu tư căn hộ, Dự án ngày càng to lớn thì họ cũng phải gia tăng nguồn vốn vào bằng cách nâng lãi suất. Điều này gia tăng rủi ro cho bất động sản. Ông Lê Phước Vũ – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hoa Sen (HSG) cũng đã từng chia sẻ ý kiến tại một buổi hội thảo tại TPHCM cách đây không lâu rằng, lãi suất mang dấu hiệu nâng cao do yếu tố vững mạnh tín dụng từ bất động sản là 1 điều không tốt trong khi sức sắm trên thị trường được kích thích bởi đầu cơ.
… tới chính sách
1 số quy định, chính sách cũng đang được nhắc đến nhiều như là trở ngại cho thị trường BĐS.
Trở lại sở hữu câu chuyện đầu cơ, 1 thực tại dễ thấy là giới đầu cơ thường tham gia đầu tư căn hộ tại những dự mà chủ đầu tư vừa mới ấp ủ kế hoạch triển khai nhằm mang được mức giá thấp nhất. các chủ đầu tư lúc bán Dự án cho những bộ phận này thường “né” điều kiện mở bán (khi xây xong móng) bằng những giao kèo góp vốn đầu tư. Điều này có ích cho cả những nhà đầu cơ bởi vì sẽ không chịu thuế 2% khi chuyển nhượng lại cho đối tượng khác.
Điều quan trọng là nếu như trước đây, những hợp đồng góp vốn nhà vẫn được các ngân hàng đồng ý cho vay thì nay đã phải tạm dừng. Nguyên nhân là diễn ra từ Luật nhà ở 2014, Nghị định 99 hướng dẫn Luật nhà ở 2014 và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN đều chưa với hướng dẫn cụ thể trong việc nhận thế chấp “quyền tài sản” liên quan tới Công trình đầu tư xây dựng nhà ở/nhà ở làm cho trong ngày mai
chuyên viên phụ trách mảng đầu tư của 1 ngân hàng nói trên cho biết, việc Nghi định 99 ban hành đã hình thành việc giải ngân cho các Dự án mang giai đoạn tạm hoãn. Chủ đầu tư cho nên thiếu nguồn vốn để triển khai, thậm chí tiến độ bán hàng cũng chịu ảnh hưởng đáng kể.
bên cạnh đó, thời gian gần đây, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 cũng đang tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Khẳng định từ phía NHNN thì sửa Thông tư này không làm cho giảm tín dụng cho bất động sản mà vì thị trường đã có đà phục hồi tốt nên đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị phần bất động sản.
Thế nhưng Hiệp hội bất động sản TPHCM thì nghĩ rằng thị trường BĐS trong nước đang phụ thuộc rất to lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và huy động trong khoảng người mua. Mà nguồn vốn huy động trong khoảng khách hàng rất nhiều lại có nguồn gốc trong khoảng tín dụng ngân hàng. do đó, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn từ 60% bây giờ xuống còn 40% và đổi thay hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản trong khoảng 150% lên 250% thì sở hữu thể sẽ mang tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản mới vừa phục hồi chỉ hơn 2 năm sau đáy sâu khủng hoảng.
Đó là chưa kể thông báo nóng nhất hiện nay liên quan đến gói tương trợ 30,000 tỷ đồng dành cho thị phần BĐS. Theo đó, còn chưa đầy 3 tháng nữa là kết thúc thời hạn cho vay gói 30,000 tỷ đồng, phần đông những hiệp đồng sắm bán nhà mang phần dư nợ vay giải ngân sau ngày 1/6/2016 sẽ áp dụng lãi vay thương mại thông thường bởi người mua và ngân hàng tự quyết định. Điều này không chỉ hình thành quý khách nhà gánh chịu rủi ro mà còn ảnh hưởng tới thị phần bất động sản chung bởi nhu cầu mua sắm nhà ở phân khúc này chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.
Trước những nguyên tố kể trên thì “điểm rơi” của thị phần bất động sản sở hữu thể đang xảy ra. Nói như Ts. Lê Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Quỹ đầu tư Dragon Capital, thì khả năng thị phần bất động sản đã ở vùng đỉnh, không kỳ vọng rớt mạnh nhưng sẽ từ từ đi xuống.
Xem thêm :

Nhà đất biến động: Nạn đầu cơ nâng cao