Lúng túng khi giá nhà đất biến động

Cơ quan quản lý Nhà nước vẫn lúng túng kiếm tìm giải pháp lúc thị trường biến động nhàđất lớn mạnh quá "nóng" hoặc bị "đóng băng".

Nguyên nhân chính làm cơ quan quản lý Nhà nước thường đưa ra những can thiệp đi sau thị trường là do chưa tạo được hệ thống thông báo, dự báo để định hướng và điều hành hiệu quả thị phần nhà đất.
Trong nhiều diễn đàn về thị trường bất động sản, những chuyên gia cho rằng, thiếu dự báo nhanh nhu cầu tại thị trường bất động sản ở từng địa phương và trên toàn quốc là lý do gây cho việc hao hụt hoặc thừa hàng hóa tại 1 tầng lớp thị phần nào đó.
Biến động nhanh

Trong cuộc hội thảo gần đây về vững mạnh thị phần bất động sản thời kỳ khủng hoảng, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã thừa nhận, thị trường bất động sản vững mạnh thời gian qua còn có tính tự phát bởi vì thiếu hệ thống thông báo và dự báo thị trường.

Theo 1 tìm hiểu trong khoảng Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở của người dân khu đô thị đòi hỏi ngày càng cao hơn về số lượng và chất lượng.

Diện tích nhà ở đường năm 2008 là 309 triệu m2 mang bình quân 12,8 m2/người. Dự báo tới năm 2015, diện tích nhà ở tuyến đường sẽ tăng lên 525 triệu m2 mang bình quân 15 m2/người. Năm 2020 và 2025 diện tích bình quân đầu người lần lượt gia tăng là 20 m2/người và 25 m2/người.
Nhìn vào con số trên, với thể thấy bình quân mỗi năm cần 37,5 triệu m2 nhà ở đường phố. ví như tính bình quân 15 triệu m2 nhà ở thì lượng vốn ưu tiên đầu tư cho riêng nhà ở đường là 562 nghìn tỉ đồng mỗi năm, chưa kể ưu tiên đầu tư hạ tầng công nghệ và công trình xã hội.
Ở 1 phân khúc thị phần khác, nhu cầu vốn tăng trưởng các khu công nghiệp và cụm công nghiệp cũng đổi thay rất nhanh.
giả dụ năm 2007, cả nước có 71.326 ha đất xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp, thì đến năm 2020 sẽ cần 161.600 ha đất để xây dựng khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp, tăng 2 lần so với năm 2007.
Riêng 49.000 doanh nghiệp vừa và bé tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh cần 15 triệu m2 nhà xưởng, nhưng thực tại mới chỉ được giải quyết 30% nhu cầu.
Nhu cầu và số vốn tăng trưởng bất động sản khách sạn cũng không bé. Dự báo tới năm 2015 để giải quyết lượng khách du lịch, tổng số phòng khách sạn cần 342.152 phòng, tăng 135.138 phòng so mang năm 2008. Bình quân mỗi năm trong giai đoạn 2009-2015 cần ưu tiên đầu tư 22.500 phòng. ví như tính bình quân 24 m2/phòng thì mỗi năm cần xây dựng 540.000 m2/phòng khách sạn, tương ứng mang số vốn tập trung đầu tư khoảng 3.000 tỉ đồng.

ngày nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản toàn bộ tập trung vào phân khúc bất động sản sang trọng như chung cư đẳng cấp, biệt thự, nhà vườn sở hữu giá trị trung bình trong khoảng 1,5-5 tỉ đồng.

Nhu cầu có khả năng thanh toán đối với các loại bất động sản mang quy mô không to và giá trị thấp dưới một tỉ đồng cũng như những hạ tầng sản xuất, kinh doanh dịch vụ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thiết yếu cho những doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn chưa được đáp ứng.

Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các Dự án chậm triển khai vì nhiều người dùng không phải là đối tượng có nhu cầu sử dụng mà chủ yếu là giới đầu cơ, dẫn đến một lượng vốn to lớn đổ vào các Dự án nhà đất không trở thành hàng hóa.

Nhiều khám phá trước đó của những công ty thẩm định giá cho thấy, giá bất động sản trong nước, đặc trưng tại các đô thị to lớn đang giữ mức cao trên thế giới (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17), khi mà thu nhập bình quân đầu người thấp hơn phần đông nước trong khu vực.
Theo Bộ Xây dựng, giá cao cộng sở hữu những biến động liên tục trên thị trường khiến khả năng tạo lập nhà ở của người dân trong nước giảm 4 lần so sở hữu những nước trong khu vực.
Thông thường, tỷ số giá nhà ở trên thu nhập hàng năm của người dân ở khu vực châu Á từ 4,15-6,25. Tỷ số giá ở nước ta cao gấp 4 lần so mang những nước trong khu vực, vào khoảng 16,6.

Lúng túng dự báo

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thị phần biến động nhanh chóng là bởi cơ cấu hàng hóa chưa đảm bảo sự cân đối trên nhiều tầng lớp.
Giá cả bất động sản không an cư,giới ưu tiên đầu tư ồ ạt đổ vốn vào những phân khúc đang mang nhu cầu cao trên thị phần. Ngược lại, với những địa phương phát triển bất động sản tràn lan, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng “đóng băng” cục bộ.
khi mà đó, những cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương cũng như Trung ươngvẫn khóđưa ra các quyếtđịnh kịp thờikhi thị phần sở hữu những diễn biến bất ngờ vì chưa sở hữu hệ thống thông tin dự báo chóng vánh.

Chính bởi khả năng điều tiết bằng công cụ chính sách thường từ từ so sở hữu các diễn biến trên thị phần khiến giá bất động sản trong nước vượt xa giá trị thực.

1 chuyên gia Cục Quản lý Nhà và thị phần bất động sản (Bộ Xây dựng) thẩm định, tập trung đầu tư bất động sản trên thế giới mang thời gian thu hồi vốn trung bình 12,5 năm. Nhưng tại Việt Nam, thửxây dựngkhách sạn có giá đất tại khu vực trung tâm Hà Nội thì thời gian thu hồi vốn sẽlên đến trên 40 năm.

Giá bất động sản quá cao ảnh hưởng tới khả năng tạo lập nhà ở của người dân, ảnh hưởng tới tập trung đầu tư tăng trưởng sản xuất, tới thu hút đầu tư nước ngoài và ưu tiên đầu tư nâng cấp công trình con đường.
Xét dưới góc độ chi phí sản xuất, ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội khẳng định với VnEconomy vừa qua rằng, giá bất động sản hiện thời có thể giảm xuống trong khoảng 30-50% tùy vị trí và chủng loại mà quý khách vẫn mang lãi.
Theo các chuyên viên, hệ thống dự báo thị trường bất động sản cần phải được xây dựng sớm bao gồm hệ thống quản lý có bất động sản thống nhất và số hóa hệ thống quản lý đất đai. ngoài ra, phải xây dựng được hệ thống thông báo về sinh hoạt thị trường và hệ thống chỉ số đánh giá và dự báo thị phần bất động sản quyết định trong cả nước, bao gồm chỉ số giá bất động sản(RPI), chỉ số giá nhà ở(HPI) và chỉ số thị phần bất động sản(REMI).
Ở 1 góc cạnh khác, nhiều ý kiến nghĩ rằng, Nhà nước chưa thể hiện được chức năng điều tiết thị phần theo quy luật cung cầu.
khi thị trường thiếu hụt hàng, giá cả nâng cao, Nhà nước không sở hữu quỹ đất, quỹ nhà “tung” ra thị phần để giảm nhiệt thị trường. khi thị phần trầm lắng lại thiếu cú hích kích cầu thị phần bằng việc sắm lại hạ tầng, Dự án công cộng, nhà ở xã hội.
Theo đánh giá của những chuyên viên nhà đất, việc chủ động điều tiết để ổn định thị trường bất động sản, ngoài việc an cư kinh tế vĩ mô, Nhà nước có lợi bán hàng khi giá cao và mua hàng lúc giá thấp. Vấn đề còn lại chỉ là chuẩn bị một lượng vốn dưới dạng tiền hay tài sản bất động sản.

 Xem thêm:Thẩm định biến động nhà đất của chính phủ